Les 6 erreurs qui plombent la rentabilité de votre investissement locatif
Je le constate tous les jours, les Français sont friands d’immobilier pour se constituer un patrimoine. Ils ont raison, l’investissement immobilier peut être une stratégie payante sur le long terme… à condition de ne pas commettre ces erreurs si répandues !
1. Faire un apport important pour réduire le crédit
Préférez-vous dépenser votre argent ou celui du banquier ? Quand on achète un bien immobilier, il est préférable de conserver au maximum son épargne plutôt que de la liquider pour réduire l’emprunt. En effet une épargne intelligemment investie pourra vous rapporter bien plus que ce qu’un crédit vous coûte en intérêts. Reportez-vous à cet article pour mieux comprendre ce que vous coûte un crédit et ce que vous rapporte une épargne.
2. Souscrire un crédit amortissable
Dans le prolongement de cette réflexion, il est souvent plus astucieux de préférer un crédit in fine à un crédit amortissable. Dans un crédit in fine, le capital est remboursé à la fin de l’emprunt contrairement au crédit amortissable dans lequel chaque échéance comporte une part de remboursement du capital. La mensualité d’un crédit in fine est alors bien plus faible et l’économie réalisée peut être investie dans un placement rentable. Le surcoût du crédit in fine est largement compensé par la performance de l’épargne. Pour un tel crédit, la banque vous demandera une garantie sous la forme d’une épargne nantie auprès d’elle. Si vous avez minoré votre apport, selon le conseil précédent, vous bénéficierez alors de cette épargne disponible !
3. Négliger l’importance des charges de copropriété
Espace vert, ascenseur, gardien, … ces charges peuvent représenter 20% du loyer, voire plus. Elles financent l’entretien courant de l’immeuble et ne contribuent pas à le valoriser.
Bien sûr, le propriétaire refacture une partie des charges au locataire mais c’est autant d’argent que le locataire ne consacre pas au paiement du loyer. Il faut donc privilégier les petites copropriétés bien gérées, sans espace vert ni gardien, voire sans ascenseur pour les premiers étages.
4. Louer un appartement nu
« La moitié du loyer revient à l’Etat. » Oui, c’est souvent le cas car les revenus fonciers sont soumis à impôt sur votre tranche marginale (0%, 11%, 30%, 41%, 45%), mais aussi aux prélèvements sociaux au taux de 17,20%. La plupart des contribuables capables d’investir dans l’immobilier locatif ont une tranche marginale à 30%, ce qui les amène à reverser 47,20% de leurs revenus fonciers nets à l’administration fiscale !
L’alternative de la location meublée est alors incontournable. Ce régime fiscal vous permet alors d’amortir la valeur du bien immobilier (hors valeur du terrain), ce qui en pratique réduit de 50 à 80% l’assiette de revenus soumis à fiscalité.
Par ailleurs, louer son bien meublé en colocation étudiante permet d’obtenir des rendements locatifs très intéressants, souvent supérieurs à 5%.
5. Choisir un emplacement qui vous plaît
L’erreur la plus naturelle consiste, pour l’investisseur, à acquérir un bien immobilier dans lequel il se verrait bien habiter. Quartier agréable, espace vert, vue, etc. : tous ces éléments font grimper le prix du m2, mais pas autant celui du loyer. En conséquence la rentabilité en est affaiblie.
Il est plus judicieux de s’aligner sur la demande locative : proximité des transports, des universités et des lieux de vie, faibles charges de copropriété. Tous ces éléments amélioreront le rendement de votre investissement.
6. Acheter un bien en bon état
Imaginons un appartement de 50 m2. S’il est en excellent état, nous considèrerons que son juste prix est de 200 000 €. En revanche, si vous achetez un bien comparable à 150 000 € nécessitant 50 000 € de travaux, vous pourrez déduire vos dépenses de travaux des futurs revenus locatifs. En d’autres termes, l’Etat aura défiscalisé un quart de votre achat immobilier !
Enfin, je déconseille la plupart du temps d’acheter des biens immobiliers neufs dont le prix au m2 est souvent prohibitif. Pour mes clients, je trouve des biens immobiliers dans l’ancien avec des travaux à prévoir et adaptés à une colocation. Pour construire un investissement immobilier optimisé vous pouvez me contacter par mail.
Quentin Guézénec, gérant de Prominis.